Comprendre les obligations fiscales liées à un investissement immobilier à l'étranger
Investir dans l'immobilier à l'étranger séduit de nombreux Français. Diversifier son patrimoine, profiter d’une fiscalité locale attractive ou encore préparer sa retraite sont des motivations courantes. Cependant, cet enthousiasme ne doit pas faire oublier les implications fiscales que ce type d’investissement entraîne. Les obligations fiscales d’un investissement immobilier à l’étranger sont souvent complexes, notamment en cas de financement par emprunt.
Si vous êtes emprunteur et envisagez d’acheter un bien immobilier à l’étranger, une bonne compréhension des règles fiscales est indispensable. Elle vous permet d'optimiser votre stratégie patrimoniale et de respecter les réglementations en vigueur, tant dans le pays d’acquisition qu’en France.
Déclaration fiscale en France : quelles obligations pour les investisseurs à l'étranger ?
D’après le Code général des impôts, tout résident fiscal français est tenu de déclarer ses avoirs à l’étranger. Cela inclut les biens immobiliers possédés hors de France, même s’ils ne génèrent aucun revenu.
Voici les principales obligations pour les résidents fiscaux français possédant un bien immobilier à l’étranger :
- Déclaration annuelle de l’existence du bien : le formulaire n°3916-bis doit être utilisé pour déclarer la détention d’un immeuble situé hors de France.
- Déclaration des revenus locatifs : si le bien est loué, les loyers perçus doivent être déclarés dans votre déclaration d’impôt sur le revenu, même s’ils sont imposés localement.
- Conventions fiscales bilatérales : la France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays. Celles-ci déterminent dans quel pays les revenus sont imposables, et prévoient généralement des mécanismes d’évitement de la double imposition (crédit d’impôt ou exonération).
Le non-respect de ces obligations entraîne des pénalités fiscales pouvant être lourdes. Le fisc français dispose d’outils puissants pour traquer les avoirs non déclarés, grâce aux échanges automatiques d’informations bancaires et fiscales entre pays.
Impact de l’emprunt immobilier sur la fiscalité transfrontalière
Lorsque l’acquisition du bien immobilier est financée par un prêt, cela peut avoir une incidence notable sur la fiscalité. D’abord, les intérêts d’emprunt peuvent, dans certains cas, être déductibles des revenus locatifs imposables en France, sous certaines conditions :
- Le bien doit générer des revenus déclarables en France.
- Si vous avez opté pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt du montant total des loyers perçus.
- Les frais d’acquisition, frais de notaire et d’acte, ainsi que les charges liées au crédit immobilier peuvent parfois faire partie des charges déductibles.
Cependant, ces règles peuvent varier considérablement selon le pays où se situe le bien immobilier. De plus, les intérêts payés à une banque étrangère peuvent faire l’objet d’une retenue à la source locale ou être soumis à des conditions particulières pour être acceptés par l’administration fiscale française.
Fiscalité locale et résidence fiscale : le double jeu des juridictions
L’investissement immobilier à l’étranger vous soumet également à la réglementation locale du pays où se situe le bien. Cela concerne :
- Les taxes foncières locales : chaque pays impose une taxe annuelle sur les propriétés immobilières. Les taux varient fortement d’un pays à l’autre.
- L’impôt sur les revenus locatifs étrangers : si vous louez le bien, vous êtes généralement imposable dans le pays d’implantation du bien, selon les règles locales.
- Les taxes sur les plus-values immobilières : lors de la revente, des impôts peuvent s’appliquer sur la plus-value, aussi bien en France que dans le pays concerné. Des mécanismes de correction existent, mais les calculs sont souvent techniques.
A noter également : certaines juridictions peuvent vous considérer comme résident fiscal local si vous y possédez plusieurs biens ou y séjournez régulièrement. Cela peut entraîner des conséquences fiscales plus lourdes, voire une double imposition, si le pays ne dispose pas d’une convention fiscale avec la France.
Cas particulier de certains pays : zoom sur l’Espagne, le Portugal et les États-Unis
Certains pays attirent particulièrement les investisseurs français. Parmi eux :
- Espagne : bien que familière, l’Espagne demande une déclaration fiscale annuelle et impose des revenus locatifs. Une taxe sur les non-résidents s’applique, même si le bien n’est pas loué.
- Portugal : longtemps considéré comme fiscalement favorable, son statut de résident non habituel (RNH) offre certains avantages mais nécessite de répondre à des critères précis. Attention au changement de régime fiscal en 2024 qui peut impacter les nouveaux investissements.
- États-Unis : ce pays applique une fiscalité différente selon l'État concerné. Vous devrez déclarer vos revenus fédéralement et localement. De plus, l’administration fiscale américaine (IRS) est très stricte en matière de conformité, même pour les non-Américains.
Dans tous les cas, il est fortement recommandé de s’appuyer sur un conseiller fiscal local et un expert-comptable français pour sécuriser vos démarches et éviter les erreurs les plus fréquentes.
Droits de succession et transmission d’un bien immobilier à l’étranger
L’aspect successoral doit également être anticipé lors d’un investissement immobilier à l’étranger. Lors du décès du propriétaire, les biens situés hors de France sont en principe soumis au droit de succession dans le pays du bien. Mais les règles de transmission varient fortement selon les juridictions. Par exemple :
- Certains pays appliquent des droits de succession très élevés, même entre parents et enfants.
- L’absence de testament adapté au droit local peut entraîner des dévolutions successorales contraires à votre volonté.
- La convention de La Haye de 2015 permet désormais de choisir la loi successorale applicable à votre succession, ce qui peut être très utile en cas d’investissements dans plusieurs pays.
Il est essentiel d’organiser sa succession avec l’aide d’un notaire international ou d’un avocat spécialisé afin d’éviter les conflits ou les frais inattendus pour les héritiers.
L'importance de la déclaration des comptes bancaires liés à l'investissement
Détenir un compte bancaire à l’étranger dans le cadre d’un investissement (par exemple, pour percevoir les loyers ou rembourser un crédit immobilier local) impose aussi une déclaration spécifique.
Le formulaire n°3916 doit être complété chaque année. Il concerne tous les comptes ouverts, utilisés ou clos à l’étranger durant l’année fiscale. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende forfaitaire de 1 500 € par compte non déclaré, voire davantage si le compte est situé dans un pays “non coopératif”.
Bien se faire accompagner pour sécuriser son investissement immobilier à l’étranger
Compte tenu de la complexité des règles fiscales et de leur interconnexion entre les juridictions, il est fortement recommandé de faire appel à :
- Un conseiller fiscal international pour anticiper les obligations et optimiser la fiscalité de l’opération.
- Un courtier en crédit immobilier expérimenté, capable de structurer le financement dans un contexte transfrontalier.
- Un natif ou expert du pays cible, pour comprendre les spécificités juridiques et fiscales locales.
Un investissement immobilier à l'étranger peut être une excellente opportunité, à condition de respecter un cadre rigoureux. Être bien informé sur ses obligations fiscales et accompagné par les bons professionnels permet d’éviter les mauvaises surprises et de tirer le meilleur parti de son projet.
