Pourquoi investir dans l'immobilier à l'étranger via une société ?
Investir dans l'immobilier à l'étranger attire de plus en plus d'investisseurs à la recherche de diversification patrimoniale, d'opportunités de rendement plus attractives et d’un cadre fiscal avantageux. Créer une société pour réaliser cet investissement permet de structurer juridiquement et fiscalement le projet. Cette approche peut offrir plusieurs avantages, mais elle comporte aussi des risques spécifiques qu’il convient d’anticiper.
Avant toute décision, il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques, fiscales et patrimoniales d’un tel montage. De nombreux enjeux se posent en matière de fiscalité internationale, de droit des sociétés et de financement immobilier.
Les avantages fiscaux d’une société pour l’investissement immobilier à l’étranger
Création d’une structure sociétaire, comme une SARL, une SCI ou une société de droit local, peut procurer des optimisations fiscales, notamment via les mécanismes de déduction de charges ou la limitation de l’imposition personnelle. Voici les principaux bénéfices :
- Déduction des charges d’exploitation : Une société permet de déduire les dépenses liées à la gestion du bien immobilier (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion).
- Imposition sur les bénéfices plus avantageuse : Selon le pays de domiciliation de la société, le taux d’imposition peut être significativement inférieur à celui appliqué aux particuliers français résidant fiscalement en France.
- Optimisation en cas de revente : La plus-value réalisée peut être fiscalement optimisée grâce à l’imposition au niveau de la société, surtout dans des pays proposant des régimes favorables.
- Transmission facilitée : Les parts sociales de la société sont plus simples à transmettre que des biens immobiliers en direct, permettant une meilleure gestion de la succession ou de la donation.
En résumé, via une société, l’investisseur obtient plus de flexibilité fiscale et patrimoniale, notamment dans le cadre d’une stratégie d’investissement à long terme et de maîtrise de la fiscalité internationale.
Choisir la bonne juridiction : un enjeu clé
Une erreur fréquente consiste à choisir un pays uniquement en fonction de sa fiscalité attrayante. Or, d'autres critères doivent être considérés : sécurité juridique, stabilité politique, règles de change, conventions fiscales internationales, etc.
Parmi les destinations prisées figurent le Portugal, l’Espagne, la Belgique, mais aussi des juridictions plus « offshore » comme le Luxembourg, Malte ou certaines îles britanniques (Jersey, Guernesey). Chaque territoire présente ses propres spécificités :
- Conventions fiscales bilatérales : Elles évitent la double imposition en répartissant les droits d’imposition entre la France et le pays étranger.
- Impôt sur les sociétés local : Peut varier de 12,5 % en Irlande à plus de 30 % dans certains pays.
- Législation sur les comptes bancaires et la transparence : Certains pays demandent la déclaration des bénéficiaires effectifs et exigent une véritable substance économique pour éviter les redressements.
Le choix de la juridiction devra donc être validé avec un expert en fiscalité et en droit international.
Mise en place juridique et obligations déclaratives en France
L’investissement via une société étrangère ne dispense pas de répondre aux obligations déclaratives françaises. En effet, tout résident fiscal français doit déclarer :
- La détention de comptes bancaires à l’étranger (formulaire 3916).
- La participation dans toute structure juridique située hors de France (formulaire 3916-bis).
- Les revenus générés par cette société, qu’ils soient distribués ou non.
En cas de non-respect, les sanctions peuvent être lourdes, avec des amendes pouvant aller jusqu'à 10 000 euros par manquement. De plus, une attention particulière doit être portée à la transparence fiscale et au risque de requalification de la société dite "passive", pouvant entraîner une taxation immédiate des revenus en France.
Les pièges à éviter quand on investit via une société
Investir à l’étranger via une société n’est pas sans risque. Voici les écueils à éviter :
- Créer une société sans véritable activité économique ou sans substance : Ce montage peut être requalifié en montage artificiel visant uniquement à éluder l’impôt.
- Mal comprendre les règles locales : La fiscalité, les droits de propriété ou même les règles de succession peuvent varier fortement selon les pays.
- Financer le bien immobilier via un emprunt non adapté : Les banques locales n’acceptent pas toujours de financer des sociétés dont les actionnaires sont des non-résidents ou des holdings étrangères. Il est souvent nécessaire d’apporter un capital conséquent ou de se tourner vers des solutions de crédit transfrontalier.
- Négliger les frais de fonctionnement de la société : Comptabilité, conseils juridiques, déclarations fiscales, dépôt de bilan annuel… Ces coûts peuvent impacter la rentabilité réelle de l’investissement.
En cas de projet immobilier important à l’étranger, le recours à un avocat fiscaliste ou à un notaire spécialisé en droit international peut faire la différence entre un investissement réussi et un montage fiscalement sanctionné.
Quel type de société choisir pour investir à l’international ?
Plusieurs options s'offrent à l'investisseur français souhaitant investir à l’étranger via une société :
- La SCI française avec objet international : Idéale pour la gestion patrimoniale, mais peu efficace en matière d’optimisation fiscale.
- Société de droit local (Ex : SL espagnole, LDA portugaise) : Permet de s’inscrire dans le tissu économique local, souvent bien acceptée par les banques pour un financement immobilier.
- Holding internationale : Appropriée pour coordonner plusieurs investissements dans différents pays, mais nécessite une gestion complexe et un conseil spécialisé.
Le choix dépendra notamment du montant de l’investissement, de sa durée (court ou long terme), des objectifs patrimoniaux (transmission, développement du capital), et du profil fiscal de l’investisseur.
L’importance du financement structuré : crédit et montage
Le financement d’un bien à l’étranger par une société peut représenter un obstacle si on ne prépare pas le dossier en amont. En effet, une banque française rechignera souvent à financer un actif situé hors de France, surtout s’il est acheté par une société étrangère.
Les solutions les plus fréquentes sont :
- Apport en capital personnel à la société : Permet de débuter rapidement, mais mobilise des fonds propres.
- Financement local par une banque du pays : Requiert souvent un garant local, une entité juridiquement reconnue et des garanties sur l’actif.
- Loan back ou prêt intra-groupe : Une société française peut prêter à sa filiale étrangère, sous réserve de respecter les règles de l’OCDE et de s’acquitter d’un taux marché.
Pour optimiser le financement, il est recommandé d’accompagner son projet d’un plan détaillé incluant les flux financiers, les projections de revenus locatifs et les obligations fiscales dans chaque juridiction concernée.
Conclusion partielle : structuration, conseils et anticipation
L’investissement immobilier international via une société présente des attraits indéniables, notamment sur le plan fiscal et patrimonial. Toutefois, il nécessite une préparation rigoureuse, une connaissance fine du droit local et français, ainsi qu’un accompagnement sur-mesure.
Avant de se lancer, il est fortement recommandé de :
- Faire réaliser une simulation fiscale multi-pays.
- Évaluer les coûts de création et de gestion de la structure.
- Planifier son financement avec l’aide d’un courtier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine international.
Investir à l’étranger via une société est une stratégie puissante, mais qui ne s’improvise pas. Anticiper les implications, entourer son projet des meilleurs conseils, et rester en conformité avec la législation française seront les clés du succès.
